房地產(chǎn)行業(yè)2018半年總結(jié)與展望
發(fā)布時(shí)間：2018-07-06
2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制非理性需求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”，但是，短期需求側(cè)調(diào)控和中長(zhǎng)期供給側(cè)改革的交互作用并產(chǎn)生效果尚需時(shí)間，市場(chǎng)上的供需情況仍較緊張。重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)成交面積繼續(xù)縮減，各線城市中一線城市領(lǐng)降；三四線城市新房成交面積亦有所回落，但絕對(duì)規(guī)模仍處歷史較高水平。
政策環(huán)境方面，2018年上半年，房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)新的階段。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調(diào)整中長(zhǎng)期供給結(jié)構(gòu)。中央明確表態(tài)調(diào)控不放松，多城落實(shí)地方主體責(zé)任，政策密集出臺(tái)。 上半年調(diào)控力度并未減弱，截至6月底已有50余個(gè)地級(jí)以上城市和10余個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控政策，海南上半年歷經(jīng)數(shù)次政策收緊。政策聚焦擴(kuò)大“有效供給”，積極出臺(tái)相關(guān)保障政策。大城市先后出臺(tái)住房發(fā)展規(guī)劃、土地供給中長(zhǎng)期計(jì)劃，落實(shí)“有效供給”。上海、北京、深圳等城市在未來(lái)住房供給規(guī)劃中擴(kuò)大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應(yīng)基本體現(xiàn)為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4：4：2的三分結(jié)構(gòu)。同時(shí)，開(kāi)拓渠道保證“有效供給”?？傮w來(lái)看，與2017年相比，2018年上半年除在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問(wèn)題。短期需求側(cè)調(diào)控（抑制非理性需求）和中長(zhǎng)期供給側(cè)改革（保證有效供給）共同發(fā)力。短期來(lái)看，本輪調(diào)控周期將拉長(zhǎng)，因城施策也將更精準(zhǔn)。在整體調(diào)控不放松的前提下，差別化調(diào)控保障合理購(gòu)房需求將是主要的趨勢(shì)，同時(shí)針對(duì)調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題進(jìn)行微調(diào)；中長(zhǎng)期來(lái)看，以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系建設(shè)將同步加快。同時(shí)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、資產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)、個(gè)稅等方面的新一輪制度改革及創(chuàng)新都將快速推進(jìn)、互相銜接，推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。
市場(chǎng)表現(xiàn)方面，重點(diǎn)城市新房成交面積繼續(xù)縮減，一線城市降幅明顯。政策嚴(yán)控下，重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模繼續(xù)縮減。2018年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)深化，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，金融監(jiān)管力度加強(qiáng)，在限購(gòu)限貸、預(yù)售限價(jià)等嚴(yán)控政策下，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)供需不匹配，有效供應(yīng)不足造成需求釋放受阻，再加上備案延遲等因素影響，新房成交面積持續(xù)回落。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，50個(gè)代表城市新建商品住宅市場(chǎng)月均成交量在2740萬(wàn)平方米左右，同比下降約10%。不同級(jí)別城市來(lái)看， 一線城市成交繼續(xù)回落。二線代表城市 月均成交面積約76萬(wàn)平方米，同比下降7%；天津、杭州等熱點(diǎn)二線城市同比下降超三成。 三線代表城市 上半年棚改力度仍然較大，成交規(guī)模絕對(duì)值處于歷史相對(duì)高位，上半年月均成交面積在32萬(wàn)平方米左右。價(jià)格方面， 根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年百城價(jià)格累計(jì)上漲2.62%，較去年同期收窄1.57個(gè)百分點(diǎn)。十大城市二手房成交套數(shù)同比下降，價(jià)格累計(jì)上漲0.21%。
品牌企業(yè)表現(xiàn)方面，銷售金額繼續(xù)增長(zhǎng)，拿地金額有所下降。代表企業(yè)包括：萬(wàn)科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤(rùn)、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀等，代表企業(yè)銷售金額保持增長(zhǎng)，碧桂園突破4000億元。2018年上半年，20家品牌房企累計(jì)銷售額達(dá)到23756億元，較去年同期提高32.3%；累計(jì)銷售面積18007萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.5%。具體來(lái)看，一季度20家品牌房企銷售金額同比增長(zhǎng)24.7%，二季度企業(yè)繼續(xù)加大推盤力度、搶收銷售回款，銷售金額同比增長(zhǎng)38.9%。大型房企銷售金額穩(wěn)步提升，整體銷售業(yè)績(jī)保持較高水平。拿地金額有所下降，三四線城市拿地金額占比繼續(xù)上升。房企傳統(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊態(tài)勢(shì)，創(chuàng)新融資方式助力企業(yè)資金融通。新時(shí)代下，企業(yè)順應(yīng)政策導(dǎo)向，通過(guò)多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，培育業(yè)務(wù)增長(zhǎng)新動(dòng)能。
趨勢(shì)預(yù)判方面，預(yù)計(jì)全年銷售回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。內(nèi)外需求同比增速集體回落，中美貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展承壓，調(diào)結(jié)構(gòu)、促內(nèi)需等助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。在因城施策調(diào)控引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)分化發(fā)展格局。一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控基調(diào)從控需求轉(zhuǎn)向增供給，受去年同期低基數(shù)及供應(yīng)改善影響，這類城市銷售降幅將持續(xù)收窄至規(guī)模趨穩(wěn)。另有部分城市人才戰(zhàn)略引發(fā)的市場(chǎng)行情已有政策出臺(tái)調(diào)控且擴(kuò)圍預(yù)期加強(qiáng)，新落戶人口的置業(yè)需求釋放周期將明顯后延，需求規(guī)模將趨于穩(wěn)定。而三四線市場(chǎng)受棚改貨幣化安置比例下行調(diào)整影響，市場(chǎng)有效需求將有所下降，銷售規(guī)模將隨之回落。另外，2016年下半年以來(lái)，重點(diǎn)城市“限競(jìng)房”用地成交規(guī)模較大，目前第一批“限競(jìng)房”已入市，且下半年推出力度也將加大，這對(duì)于重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)企穩(wěn)將起到積極作用。綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)商品房銷售規(guī)模將回落，得益于整體供求關(guān)系的改善，銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。投資開(kāi)工方面，新開(kāi)工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持中低速增長(zhǎng)。
2018 下半年銷售端延續(xù)韌性，政策端趨于平穩(wěn)。全年新房銷售面積預(yù)計(jì)同比增0-5%，銷售額增5-10%。年初至今銷售面積、金額分別同比+3%和+12%，其中單月銷售增速預(yù)計(jì)全年整體平穩(wěn)。展望2019 年，受一二線城市低基數(shù)效應(yīng)消退及三四線城市去庫(kù)存支撐力度減弱影響，初步判斷銷售面積和金額將分別出現(xiàn)5-10%和0-5%的同比下滑。
一二線市場(chǎng)：政策高壓態(tài)勢(shì)不改，開(kāi)發(fā)商推盤提速。預(yù)計(jì)下半年一二線城市月度銷售增速將延續(xù)邊際復(fù)蘇勢(shì)頭，11 月份達(dá)高點(diǎn)，全年銷售面積同比增長(zhǎng)3-5%（年初至今同比跌4%）。三四線市場(chǎng)：去庫(kù)存政策下沉，全年銷售維持正增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)下半年三四線城市月度銷售面積同比增幅將較上半年收窄，全年累計(jì)增幅大概率落于0-3%區(qū)間內(nèi)（年初至今同比+6%）。
中長(zhǎng)線如何研判后市政策走勢(shì)？
政策調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)在于平穩(wěn)市場(chǎng)，限購(gòu)、限貸等作用于需求端的非市場(chǎng)化政策只是短期的調(diào)節(jié)手段，市場(chǎng)當(dāng)前根本問(wèn)題在于供給側(cè)，因此構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制須分步推進(jìn)，首先要做的是增加以公共住房為代表的有效供給，并構(gòu)建完善的住房分層供應(yīng)體系。待公共住房存量足以保障中低收入人群基本住房需求后，對(duì)商品房的限制政策可逐步退出，房?jī)r(jià)因市場(chǎng)化定價(jià)將呈現(xiàn)更明顯梯度，屆時(shí)方為全面征收房產(chǎn)稅的成熟時(shí)機(jī)。
政策引導(dǎo)下的公共住房建設(shè)將有效緩解當(dāng)前供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題.以長(zhǎng)租公寓為代表的租賃住房市場(chǎng)發(fā)展將進(jìn)入提速期。REITs的推出在“房住不炒”政策背景下極具必要性.融資環(huán)境整體趨嚴(yán)，投資和新開(kāi)工可能承壓。此輪“去杠桿”對(duì)房企融資影響主要體現(xiàn)于非標(biāo)融資和境內(nèi)信用債的收緊。資金面收緊將使行業(yè)融資頭寸進(jìn)一步向龍頭房企傾斜.投資及新開(kāi)工可能承壓，但在房企補(bǔ)庫(kù)存需求下影響有限。大型房企將受益于融資收緊帶來(lái)的行業(yè)整合機(jī)遇，有望開(kāi)啟利潤(rùn)率回升周期。